昨今の不動産投資における融資問題が取り出さされていますが、不動産売却に結びつけて、不動産業者によるリースバック事業への参入も最近多く見かけます。本日は少しこのリースバックについてあまり触れられていない点（注意したい点）について書きます。なぜならリースバックのトラブルも多く任意売却のリスク、デメリットをあまり教えてもらえない等のお声をよく聞くからです。
不動産売却における「リースバック」ローンが支払えなくなり住み慣れた自宅に住み続けたい等の場合で利用されているスキームです。「セールス・アンド・リースバック」、第三者である投資家や投資専門の会社に自宅やビル、マンションを買取してもらい、その所有者と賃貸借契約を結び、賃料を払い利用するとこになります。その後、資金が出来れば買い戻すことも可能なのがこのシステムの一つです。
ここまではよくあるパターンで、ＰＲが大きく書かれているのを見かけると思います。コメントで、この仕組みを利用できる場合もありますのでお気軽にご相談ください！なんて宣伝に惹かれていませんか？
ここに注意
良い事ばかりが目立つ広告には注意が必要なんです！なぜなら、ご相談を受ける事が目的である事も理由の一つなんです。
オーバーローン
リースバックを利用するにはいくつか条件がありますが、「オーバーローン」の状態。売却する金額が住宅ローンの残債よりも多くないと難しい点を見落としがちなのです。例として、残債が4,000万円残っていたとし売却できる価格が1,000万円となった場合では、そもそも3,000万円もの差が生じている事から抵当権の解除は難しいでしょう。そのことからリースバックの利用が出来ない事になります。
リスクとセーフティ
●セーフティ（安全）
現金化されるまでの期間が早く、近所へ知られる心配がなくなる
引越する必要がない
買戻しが可能である
●リスク（危険）
価格が相場よりの安くなってしまう
家賃（リース料）が近隣の賃貸相場より高くされてしまう事もある
賃貸契約の条件に従わなくてはならない
買戻しが可能であっても、売却価格より高くなることが多い
新しい所有者が、買戻しに応じるとは限らない
まとめ
さて、いかがでしたか少し簡単にまとめているのでイメージしていただけると思います。ここで言える事は、必ず希望に添える事が約束されない事です。ご相談者様によってはこのスキームが利用出来ない事も知っていただきたく書きました。売主（借主）の弱みに付けこまれてしまう事もある事もお考えください。
当社では、的確で適正なアドバイスをしっかりさせていただいております。安心な不動産取引のご提供ができる事をお約束いたします。ご遠慮なくお気軽にご相談ください。
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